Umfrage: So möchten die Hamburger:innen wohnen

Die große Mehrheit der Hamburgerinnen und Hamburger ist zufrieden mit ihrer persönlichen Wohnsituation. Miete und Mietnebenkosten verschlingen gleichwohl einen großen Teil des monatlichen Nettoeinkommens. Zudem werden weiter steigende Mieten und Immobilienpreise erwartet. Deshalb halten zwei Drittel Wohneigentum auch für eine besonders gute Form der Altersvorsorge. Am liebsten würden sie ohnehin in den eigenen vier Wänden leben – am besten „im Grünen“. Dies ergab das aktuelle Haspa-Trendbarometer, eine repräsentative Umfrage unter mehr als 500 Menschen in der Metropolregion Hamburg.

Mit der Wohnsituation zufrieden

Vier von fünf Hamburger:innen sind eher oder sogar sehr zufrieden mit ihrer aktuellen Wohnsituation. Unzufrieden zeigen sind hingegen lediglich 17%. Auch wenn sich die Mehrheit wohl fühlt, zeigen sich bei näherer Betrachtung spürbare Unterschiede. Zum einen steigt der Wohlfühlfaktor mit höherem Einkommen. Zudem gilt: Je älter, desto zufriedener. Während bei der Gruppe der Ü55-jährigen fast die Hälfte sogar sehr zufrieden ist, sind es bei den 18- bis 24-jährigen gerade einmal 18%. Der Grund liegt auf der Hand: Während ältere Menschen ihre gekaufte oder gemietete Traumimmobilie bereits gefunden haben, macht sich die GenY meist erst auf den Weg.

Großteil des Einkommens geht für die Miete drauf

39% der Hamburger:innen geben mindestens die Hälfte ihres Einkommens für Miete und Mietnebenkosten aus. Denn 14% der Mieter müssen sogar mehr als die Hälfte ihres Einkommens fürs Wohnen ausgeben, bei 25% ist es etwa die Hälfte. Bei 38% der Mieter sind es rund ein Drittel und lediglich 19% zahlen weniger als ein Drittel. Gerade Geringverdiener geben prozentual besonders viel für die Miete aus. 60% der Befragten berichten zudem, dass ihre Miete in den vergangenen 5 Jahren (deutlich) gestiegen sei.

Wohneigentum als Alterssicherung

„Gegen Miet-Steigerungen ist man als Eigentümer geschützt“, sagt Jannis Engelhardt, Produktverantwortlicher für private Baufinanzierungen bei der Haspa. „Angesichts der nach wie vor niedrigen Zinsen empfiehlt es sich, über den Kauf einer Immobilie nachzudenken.“ Nicht zu unterschätzen sei auch der Aspekt der Alterssicherung durch Wohneigentum. „Die ersparte Miete wirkt im Alter wie eine zusätzliche Geldrente“, betont Engelhardt. Denn während beim Eigentümer im Laufe der Jahre meist der Wert der Immobilie steige, seien es beim Mieter die Kosten. Bei einem späteren Verkauf habe der Eigentümer einen Grundstock für künftige Planungen, der dem Mieter fehle. Das sehen auch die Hamburger:innen so: Zwei Drittel sind überzeugt, dass Wohneigentum eine gute Form der Altersvorsorge darstellt. Laut Berechnungen des Instituts der Deutschen Wirtschaft ist es gemessen an den Wohnkosten in Hamburg rund 50% günstiger, Wohneigentum zu erwerben, als langfristig zu mieten.

„Wohneigentum langfristig günstiger als Miete“

59% aller Befragten sind ebenfalls der Meinung, dass Wohneigentum langfristig günstiger ist als zur Miete zu wohnen. Lediglich 14% sind der Auffassung, dass es umgekehrt ist. Die Mehrheit der Mieter (55%) lieber in den eigenen vier Wänden wohnen. Nur 32% sind gern Mieter. Besonders bei jungen Menschen ist der Wunsch nach Eigentum hoch. 82% der 18- bis 24-jährigen und zwei Drittel der 25- bis 44-jährigen bevorzugen Eigentum.

Während deutschlandweit knapp die Hälfte der Menschen in Wohneigentum lebt, liegt die Eigentumsquote in Hamburg mit rund 25% deutlich darunter. „Der Traum vom Wohneigentum sollte für deutlich mehr Hamburgerinnen und Hamburger realisierbar sein. Denn Wohneigentum entlastet den Mietmarkt und beugt zugleich Altersarmut vor. Gerade für Familien braucht es dafür aber finanzielle Erleichterungen, z.B. über eine an die Einkommensverhältnisse angepasste Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie“, sagt Dr. Harald Vogelsang, Vorstandssprecher der Haspa. „Ein Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für Ersterwerber von selbst genutzten Immobilien würde ebenfalls helfen, Baunebenkosten zu senken und Anreize zu setzen.“

Ganz oben auf der Wunschliste steht ein eigenes, neu gebautes Haus. So liegt das eigene Haus mit 61% deutlich vor der eigenen Wohnung (35%). Und der Neubau liegt mit 47% in der Gunst der Befragten höher als eine Bestandsimmobilie (37%). Dabei nimmt neben der zentralen Frage der Energieeffizienz auch die Verbesserung der Barrierefreiheit in Gebäuden und die Möglichkeit von generationenübergreifendem Wohnen einen höheren Stellenwert ein. So finanziert die Haspa auch Mehrgenerationenhäuser. „Die eigene Immobilie ist für viele ein Lebenstraum. Dazu gehört jedoch weit mehr als die Finanzierung. Die richtigen Partner und eine gute Vorbereitung sind das A&O“, erläutert Engelhardt.

Die wichtigsten Tipps für den Immobilienerwerb

  • Die Lage zählt. Schauen Sie sich das Umfeld ihrer Wunschimmobilie ganz genau an
  • Besichtigen Sie die Immobilie mehrfach und ziehen Sie Bausachverständige hinzu
  • Achten Sie darauf, dass die Immobilie zu Ihrem langfristigen Lebensentwurf passt
  • Nutzen Sie Checklisten wie den Ratgeber Immobilienkauf
  • Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen und lesen Sie sich Unterlagen genau durch
  • Sichern Sie sich möglichst früh eine Finanzierungsbestätigung
  • Vergleichen Sie bei Finanzierungsangeboten
  • Tilgen Sie Kredite nicht zu niedrig und planen Sie eine ausreichende Reserve ein

Wohnen am liebsten im Grünen außerhalb der Stadt

Einen klaren Trend gibt es bei der Frage, wo die Menschen am liebsten wohnen würden. Dieser dürfte auch durch die Erlebnisse der Corona-Pandemie beeinflusst sein. So bevorzugen 35% eine Wohnlage außerhalb Hamburgs, weitere 23% zieht es ins Grüne wie den Elbvororten oder den Walddörfern. „Der Trend zum Umland deckt sich mit unseren Erfahrungen bei der Immobilienvermittlung“, bestätigt Lars Seidel, Geschäftsführer des Immobilienmaklers Grossmann & Berger, der zum HASPA-Verbund gehört. Auf Platz drei: Wohnlagen rund um die Alster (17%). Erschwinglichere Stadtteile mit guten Zukunftsperspektiven würden noch 8% wählen. HafenCity oder Innenstadtlage lediglich 5%. Für ein Szeneviertel wie die Schanze oder St. Pauli entscheidet sich nur 1% – selbst die junge Generation hält sich hier zwar gerne auf, möchte aber anscheinend nicht unbedingt dort wohnen. Während es die 18- bis 24-jährigen am liebsten an der Alster (38%) oder ins Grüne (30%) zieht, bevorzugen die Ü55-jährigen stärker das Umland (44%).

Bei der Suche nach der Wunschimmobilie gibt es vielseitige Hilfestellungen, z.B. durch Immobilienmakler wie Grossmann & Berger. Erste Anlaufstelle bei der Immobiliensuche sind für 58% der Befragten Immobilienportale. Wenn es um die Finanzierung geht, ist die Hausbank mit Abstand die erste Adresse (38%), gefolgt von der Internetrecherche (25%). „Unsere Kund:innen erwarten eine transparente und objektive Beratung. Mit unserem neuen BaufinanzFinder erhalten sie die beste Baufinanzierung aus 300 Angeboten“, erläutert Engelhardt. „Mit dem Haspa Heimvorteil – unserer objektunabhängigen Finanzierungsbestätigung – ist man zudem anderen Interessenten einen entscheidenden Schritt voraus: Wer eine Immobilie kaufen möchte, kann bei der Besichtigung signalisieren, dass die Finanzierung steht – unabhängig vom Objekt.“

Corona: Zuhause gewinnt an Bedeutung

Die Corona-Pandemie hat die persönliche Wohnsituation noch stärker in den Fokus der Menschen gerückt. 85% der Hamburger:innen haben während Corona mehr Zeit in den eigenen vier Wänden verbracht. 42% arbeiten auch von zuhause aus. 27% der Befragten gaben an, mehr von zuhause aus zu arbeiten, als vor der Pandemie.

Wünsche zur Verbesserung der Wohnsituation

Und was wünschen sich die Menschen als Verbesserung ihrer Wohnsituation? Den ersten Platz teilt sich ein geringerer Energieverbrauch mit dem allgemeinen Wunsch nach mehr Wohnfläche (je 35%, Mehrfachnennungen möglich). Auf dem dritten Platz liegt der eigene Garten (30%), dicht gefolgt vom schnelleren Internet (29%) und Balkon oder Terrasse (24%). Aber auch eine bessere Anbindung an den ÖPNV (16%), ganz konkret ein separates Arbeitszimmer (15%) sowie ein Fitnessraum (12%) und eine E-Ladestation (9%) stehen auf dem persönlichen Wunschzettel der Hamburger:innen.

Preisanstieg geht weiter

Wer glaubt, dass die Corona-Pandemie dem Preisauftrieb ein Ende bereitet, könnte sich täuschen. Das sehen zumindest die befragten Hamburger:innen eindeutig so. 47% erwarten weiter stark steigende Preise, weitere 35% gehen von moderaten Preiserhöhungen für Häuser und Wohnungen in der Hansestadt aus. 7% erwarten hingegen keine Veränderung, lediglich 3% sinkende Preise. „Hamburg wird auch in Zukunft weiter wachsen – und damit
auch die Nachfrage nach Wohnraum“, betont Vogelsang. „Natürlich sind die Preise in den vergangenen Jahren stark gestiegen – und in bestimmten Luxuslagen sogar sehr deutlich.

Wer für Wohnen in Stadtteilen der Zukunft offen ist, der kann trotz des angespannten Marktes noch interessante Immobilien finden. Wir gehen davon aus, dass die Preise weiter steigen, wenn auch langsamer als bisher.“ Gemäß dem Immobilien-Preistrend von Grossmann und Berger haben die durchschnittlichen Kaufpreise in Hamburg innerhalb von fünf Jahren bei Häusern um 19% (Umland: 41%) und bei Wohnungen um 29% (Umland: 29%) zugelegt. Die Regionen südlich der Elbe und das Umland haben weiterhin ein deutlich günstigeres Preisniveau als die Kernstadtteile. Am teuersten ist Wohneigentum nach wie vor in Harvestehude, gefolgt von Rotherbaum und den alsternahen Stadtteilen.

Wo gibt es noch günstigere Immobilien in Hamburg?

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, und ein überschaubares Budget zur Verfügung hat, sollte sich südlich der Elbe umsehen. Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis unter 4.000 €/m² Wfl. vergleichsweise günstig ist es beispielsweise in den Stadtteilen Rönneburg und Wilstorf oder in der Umlandgemeinde Seevetal. Auch in weiter entfernt gelegenen Umlandgemeinden im Norden und Osten von Hamburg ist das Preisniveau noch moderat wie beispielsweise in Henstedt-Ulzburg und Quickborn oder auch in Jersbek und Delingsdorf. Vereinzelte Angebote bis 4.500 €/ m² Wfl. finden sich auch in Rahlstedt, Meiendorf, Jenfeld, Bergedorf, Horn und Öjendorf. Jedoch steigen aufgrund des geringen Angebots auch in günstigeren Lagen die Preise.

Was beeinflusst den Wert einer Immobilie?

Oft steckt der Teufel im Detail. Was auf den ersten Blick solide wirkt, stellt sich bei genauerem Hinsehen als echter Mangel heraus, der schlimmstenfalls teure Folgekosten oder eine deutliche Wertminderung verursacht. Natürlich kann eine Immobilie auch überdurchschnittlich attraktiv sein, beispielsweise bei einer ruhigen Lage, guter Infrastruktur oder einer erst kürzlich durchgeführten Modernisierung. Die Haspa-Experten haben Faktoren zusammengestellt, die den Wert einer Immobilie spürbar beeinflussen können.

Wertmindernde Faktoren

  • Lage im „Hinterhaus“ oder Souterrain
  • geplante Veränderungen im Wohngebiet, die zu Verschlechterungen führen können
  • Geruchs- oder Geräuschbelästigungen innerhalb oder außerhalb des Objekts
  • Instandhaltungsstau
  • Größe der Wohneinheit (Hochhäuser)
  • fehlende Trittschalldämmung und Geräusche aus Abwasserleitungen
  • fehlende oder geringe Wärmedämmung
  • schlechte Belichtung der Räume (Fenstergröße, Beschattung durch Nachbargebäude)
  • schadstoffhaltige Baumaterialien, z. B. Asbest
  • Feuchtigkeitsschäden in Wohnung oder Gebäude
  • Gebäudealter bzw. lange zurückliegende Sanierung
  • alte Heizungsanlage
  • fehlende Keller-/Abstellräume
  • kein weiter Blick aus dem Fenster (wegen naher Bebauung)

Wertsteigernde Faktoren

  • beliebte Lage
  • Nähe zu Freizeitmöglichkeiten und Parks
  • ruhige Wohnlage
  • hochwertige neue Bäder
  • hochwertige neue Einbauküche
  • hohe Energieeffizienz, z.B. moderne Heizungsanlage, gute Wärmedämmung
  • Stuck, Parkett, originale Kassettentüren und Fensterbeschläge
  • Dreifachverglasung
  • moderne Haustechnik: Lüftungsanlage, Einbruchschutz, smart home-Anwendungen
  • großzügiger Balkon / großzügige Terrasse
  • Fahrstuhl bzw. barrierefreier Zugang
  • größere trockene Lagerräume (Keller)
  • Anbindung an öffentlichen Nahverkehr
  • uneinsehbares Grundstück
  • gute Einkaufsmöglichkeiten und Infrastruktur
  • Garagen/Fahrzeugstellplätze

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